证券时报 | 贾康：房地产与实体经济关系的简要分析
以基础性的“双轨统筹”的住房制度和攻坚克难的土地制度改革、房地产税制改革相配套，来形成引导、促使住宅房地产业健康发展的长效机制。
随着中国房地产市场态势在2016年引人注目的演变和社会各方对中国实体经济升级发展所遇挑战的重视，如何理解和处理房地产与实体经济之间的关系，也成为一个热点问题，对此试作简要的考察分析。
首先应指出，房地产业并不能认定为非实体经济。所谓实体经济，与虚拟经济是一对互为“反义”的概念，除了可明确地归为虚拟经济的股票、有价证券，特别是金融衍生品如期权、金融期货等经济构成部分，其他经济形态，如金融之外的物流业、其他许多服务业，都不能简单归入虚拟经济之列（虚拟经济概念本身其实也并非注定为贬义，但整个国民经济中虚拟经济成分过多会发生泡沫化问题）。房地产业，广义地说是包括工业房地产、商业房地产和住宅不动产（房地产）在内的概念，但是狭义地说，现实生活中，人们往往把“房地产业”专指住宅属性的房地产。不论是广义的，还是狭义的房地产概念，都不宜等同于虚拟经济或非实体经济，所以房地产与实体经济之间的关系，总体而言，不是在外部相互区别而成的“一虚一实”的关系，而是在实体经济内部，房地产业作为局部与实体经济整体的关系。
其次，需要注意，房地产业与实体经济的其他组成部分，确有值得注重的区别。房地产业提供的，主要是建筑物这样的“基础设施硬件”，狭义的房地产，更是主要提供人们“住有所居”的设施条件。与重工业、制造业等概念所指的实体经济相比较，住宅房地产主要是消费性的，而非生产性的。按照社会经济与再生产发展过程“合比例”规律来认识房地产业与实体经济其他部分的关系，各自所占比重高低、分量大小是否合理，所形成的结构状态是否健康，便一定是国民经济结构和供需两侧互动中十分需要加以政策引导与合理调节的对象。
第三，从当下中国房地产与实体经济其他部分的相互关系视角观察，存在着一线城市和部分二、三线城市住宅房地产热度过高的问题，已经引起了不可忽视的社会压力和民众焦虑。2016年楼市“冰火两重天”格局中，“热”的一方在下半年已演变成为最具压力特征的“矛盾主要方面”，“9.30新政”就是政府迫于压力而不得不再次启动“限购限贷”等行政手段，来给这些区域的楼市降温。有购房意愿的居民对房价迅猛上升的不满和恐慌心理，是很容易理解的，而我想在此指出的是，其实许多地方政府的领导层也对其辖区内地价、房价的节节高升心存畏惧，颇感忧虑。比如，前段时间珠海毗邻中山的地块，在招拍挂环节又创出“地王”新高，该市领导层就非常担心，这样“过热”的导向，会压抑市场人士在珠海去支持政府高度注重的产业集群升级的意愿，打击、挫伤企业家在当地投资制造业的积极性。如果许多区域都出现这样的问题，确实会使我国在金融支持实体经济不足、出现“脱虚向实”偏差的旁边，又加上一重实体经济投资中的“脱生产侧向消费侧”等偏差。
第四，接着要分析上述问题背后的利益驱动及其相关制度机制所存在的问题，以寻求应对方略。住宅价位上升所表现的“热”，在要素可流动情况下反映的是该领域需求旺盛，供给不足，竞争中趋利的市场主体，会顺应价格变化趋势的引导，将可支配的要素投入这些“热点”领域以追求高回报——搞市场经济，这种利益驱动下的要素流动本无可厚非，政府需注意的，一是维持公平竞争环境，促进市场择优汰劣，二是注意弥补“市场失灵”，施行必要的政府引导。这两条都需要基础性制度建设作为前提和体制依托。在我国住宅房地产领域，运行机制基本上已与市场竞争机制接轨，如商品房开发商拿地，要经“招拍挂”的竞争，开发商提供的成品房销售，要在竞争中随行就市，这些都是必要的，但仍然存在问题，一是公平竞争往往还不充分，甚至发生扭曲（如开发商往往要私下里与政府管理部门非规范地“处关系打通关节”）;二是住宅房地产业相关的市场失灵，还需得到政府的调节与弥补。这种市场失灵，一是体现在低收入“弱势群体”的“住有所居”问题，商品房市场解决不了，需政府规划并牵头建设与优化管理来提供保障房；二是住宅用地供给必有限度，具有自然垄断性质，需要有高水平的国土开发规划与合理供地及相关的统筹协调土地收储制度和基本农田“占补平衡”制度等的配套；三是还必须考虑在中国城镇化高速推进阶段，中心区域房地产价格总体必然呈现“上扬曲线”的大模样，需借鉴国际经验，在住房保有环节通过立法推出房地产税收制度，作为长期发展中的“压舱石”，抑制市场逐利的“炒房”及其必然带来的大起大落式波动。以上三条，第一条在中国已有基本框架，但还必须积极改善公租房与共有产权房为主的保障房供给体系及其管理、运行制度机制；第二条总体来看还有明显欠缺，亟需扩大“地票”改革试点，普遍优化国土开发规则与土地收储制度；第三条，则仅有上海、重庆两地“柔性切入”的房产税试点，中央十八届三中全会明确提出的“加快房地产税立法并适时推进改革”，亟待解决其如何贯彻落实的问题。正是由于前述三方面的基础性制度建设不到位，我国住宅房地产市场在前面十余年的几轮政策调控中，总体特征是治标而不治本，政府行为在限购限贷与取消限购限贷两端来回往复，被称为“打摆子”，“坐过山车”，热也不行，冷也不行，政府方面和百姓方面都焦虑、难受，而一线城市和其他接近高端或中高端的城镇中心区，商品房成交价总体上呈现迅猛涨势（同时“火”与“冰”的市场分化也在近年更加明显）。所以，相当多中心区域投资的“比较利益”，向消费性住宅房地产方面的倾斜以及与此伴随的对生产性实体经济投资发展的冷落，便成为一个两者关系中不能不关注的重要问题。
根据本文前述分析，不难得出结论：正确处理住宅房地产与实体经济其余部分这两者关系的思路和要领，应是在房地产调控中既求治标又求治本，抓紧以基础性的“双轨统筹”的住房制度和攻坚克难的土地制度改革、房地产税制改革相配套，来形成引导、促使住宅房地产业健康发展的长效机制，使该市场的交易趋于价格较沉稳、利润较合理，同时也就可以矫正和防范市场竞争与要素流动中生产性实体经济部门投资支持不足的偏差。这一基础性制度建设和打造长效机制问题，也正是不久前中央经济工作会议的明确要求与指导方针，我们应当积极贯彻落实。
(原文刊载于《证券时报》2017年4月19日.作者为华夏新供给经济学研究院首席经济学家)
贾 康 介 绍
现任全国政协委员、政协经济委员会委员，华夏新供给经济学研究院首席经济学家，中国财政科学研究院研究员、博导，中国财政学会顾问，中国财政学会PPP专业委员会主任委员，国家发改委PPP专家库专家委员会成员，北京市等多地人民政府咨询委员，北京大学等多家高校特聘教授。1995年享受政府特殊津贴。1997年被评为国家百千万人才工程高层次学术带头人。多次受朱镕基、温家宝、胡锦涛和李克强等中央领导同志之邀座谈经济工作（被媒体称之为“中南海问策”）。担任2010年1月8日中央政治局第十八次集体学习“财税体制改革”专题讲解人之一。孙冶方经济学奖、黄达—蒙代尔经济学奖和中国软科学大奖获得者。国家“十一五”、“十二五”和“十三五”规划专家委员会委员。曾长期担任财政部财政科学研究所所长。1988年曾入选亨氏基金项目，到美国匹兹堡大学做访问学者一年。2013年，主编《新供给：经济学理论的中国创新》，发起成立“华夏新供给经济学研究院”和“新供给经济学50人论坛”（任首任院长、首任秘书长），2015年出版《新供给经济学》专著；2016年出版《供给侧改革：新供给简明读本》、《供给侧改革十讲》、《中国的坎：如何跨越“中等收入陷阱”》。
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